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深圳調整普宅認定標準 攪動樓市一池春水

2019-11-29 11:06  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報報道(本報記者 孫蔚)隨著房價的高企,普通住宅豪宅化一直是一個普遍存在的現象。近日,深圳調整普通住宅認定標準的舉措牽動了整個樓市的神經。

  深圳:144㎡以下住宅取消“豪宅稅”

  今年的雙11,當人們還沉浸在購物下單的喜悅時,深圳樓市迎來一份“大紅包”。11月11日,深圳市住建局確認,即日起將深圳市轄區內(含深汕特別合作區)容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的房子調整為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。這意味著深圳執行4年多的“豪宅稅”征收標準迎來重大改變,而這對廣大購房者而言,是個實實在在的利好消息。

  “我明明買的是幾十平方米的普通二手房,但因為總價過了住建局劃定的區域價格標準,就需要按豪宅的標準繳稅。深圳房價這幾年漲了很多,而區域指導價格多年未調,我們小區像我這樣要繳“豪宅稅”的比比皆是,大家都覺得不太公平。”消費者方小姐對記者抱怨道。

  那么,過去深圳對“豪宅”的認定標準是什么?從2015年至今,深圳的普通住宅認定包括以下幾個標準:住宅小區容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在144平方米(含)以下或單套套內面積在120平方米(含)以下;符合深圳各區域過戶指導價普通住宅的限定標準。在普通住宅以外的,則要按“豪宅”標準繳稅。

  隨著近幾年房地產市場形勢的變化,上述普通商品住房標準顯然與居民合理住房需求無法匹配。

  方小姐在深圳市寶安區購置了一套約50平方米的房子,成交價430萬元。按照2015年公布的深圳普通住宅標準,寶安區超過360萬元就屬于“豪宅”。方小姐告訴記者,除掉首付部分,所需稅費約33萬元,由于深圳為賣方市場,稅費、中介費等均由買家支付。

  想不繳“豪宅稅”也不是沒有辦法。方小姐稱,為其服務的中介公司給出的解決方案是將房屋交易價格備案為359萬元,低于區域指導價,而超出成交價的71萬元作為價外款,以現金方式支付給業主,這樣她支付的首付及稅費款等總費用近200萬元。

  按照最新發布的稅費征收標準,方小姐粗略計算,交易可省下增值稅和個稅共計約19萬元。“最大的利好是可以正常交易,不用為避“豪宅稅”大幅提高首付款,降低交易成本利好剛需購房者。”

  上海:普宅標準延至2024年

  事實上,深圳調整非普通住宅標準并非突然。近年來,一線城市的購房者對于豪宅標準線頗有意見。商品房價格大幅上漲已是不爭的事實,而普通住宅標準多年來未修訂過,已不完全符合樓市的實際情況,失去了調整房地產交易的作用。

  在深圳率先調整普通住宅認定標準之后,上海宣布仍然延續2014年的普宅認定標準至2024年,這使得部分購房者心存疑慮,畢竟“上海房價這5年來上漲了許多”。

  近日,上海市房屋管理局發布《關于延長部分規范性文件有效期的通知》,其中注明,《上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局、上海市財政局、上海市地方稅務局關于調整本市普通住房標準的通知》(滬房管規范市〔2014〕6號),有效期延長至2024年11月18日。

  目前,上海的普通住宅認定標準是2014年11月20日開始施行的,至今已有5年時間,對于普通住宅的認定標準為,低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下,坐落于內環線以內的低于450萬元/套,內環線與外環線之間的低于310萬元/套,外環線以外的低于230萬元/套。

  自上述標準實施5年來,上海新房和二手房房價都有較大幅度的上漲,為何仍然選擇繼續沿用?

  中原地產資深分析師盧文曦分析認為:“上海選擇沿用普宅認定標準,是基于目前市場的穩定性和政策的延續性,將房價漲幅控制在合理范圍內是目前調整的方向。”

  盧文曦表示,普宅標準對于二手房市場影響較大。比如,在上海購買二套住宅首付比例需要七成以上,如果是普通住宅的話,最少只需要五成,這中間至少有兩成的杠桿。由于擔心放開認定標準會帶來二手房市場的波動,目前,上海還是追求政策的穩定性和延續性,房價的漲幅需要在控制范圍內。

  北京:沒有修改普宅標準時間表

  深圳、上海對于普宅標準的調整都有了定論,那么同為一線城市的北京將做何反應呢?

  記者近日在北京住建委官網的“政民互動”欄目進行了提問:“普宅標準應針對市場現狀做出適時、及時的調整。深圳目前已經修改了普通住宅認定標準,請問北京有沒有修改計劃?”

  對此問題,北京住建委在回復中表示:“目前北京還沒有具體修改的時間。”

  根據由北京市住建委、財政局和稅務局2014年10月份實施的《關于調整本市享受稅收優惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》,北京市享受稅收優惠政策的普通住房,須同時滿足以下三個標準:住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140平方米(含)以下;實際成交價格低于價格標準,五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環外為單價23760元/平方米、總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

  由于北京的非普通住宅認定標準比深圳、上海更低,因此市場基本全面“豪宅化”。據中原地產統計,北京新建住宅有86%的成交為非普通住宅,普通住宅基本集中在六環外,六環內只有5%是普通住宅。

  同策研究院分析師告訴記者,經歷過2015-2016年的房價上漲后,按照目前的標準,北京基本上不可能有符合普宅標準的項目。“數據顯示,今年9月份深圳二手房價格環比上漲了1.3%,新建住宅環比上漲了1.2%。而北京新建住宅價格環比持平,二手房價格環比下調了0.5%。從市場成交角度看,深圳樓市處于上漲過程中,而北京已經連續幾個月下調,所以從調控政策角度看,北京比深圳更應該調整豪宅標準,也更能承受調整的影響。“

責任編輯:任冬雪

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